Immobilie verkaufen trotz laufender Finanzierung: Was passiert mit dem Kredit? Dieckmann Immobilien Ratgeber
Stand: 9. September 2026
Sie möchten Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen, aber der Immobilienkredit läuft noch mehrere Jahre? Das ist grundsätzlich kein Hindernis für den Verkauf. Allerdings muss vor dem Verkauf geklärt werden, wie hoch die Restschuld ist, wann das Darlehen abgelöst werden kann und ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.
Gerade bei Immobilien, die vor einigen Jahren mit einer günstigen Finanzierung gekauft wurden, kann dieser Punkt erheblichen Einfluss darauf haben, wie viel Geld nach dem Verkauf tatsächlich übrig bleibt.
Gerade bei Immobilien, die vor einigen Jahren mit einer günstigen Finanzierung gekauft wurden, kann dieser Punkt erheblichen Einfluss darauf haben, wie viel Geld nach dem Verkauf tatsächlich übrig bleibt.
Die wichtigsten Informationen dazu:
- Immobilie trotz laufendem Kredit verkaufen: Ja, ein laufendes Immobiliendarlehen verhindert den Verkauf grundsätzlich nicht.
- Kredit beim Verkauf: In der Regel wird die noch offene Finanzierung aus dem Verkaufserlös abgelöst.
- Vorfälligkeitsentschädigung: Sie fällt nicht automatisch an. Entscheidend sind unter anderem Darlehensvertrag, Zinsbindung und Zeitpunkt der Ablösung.
- Grundschuld: Nach der Ablösung des Darlehens kann die Bank die erforderlichen Unterlagen für die Lastenfreistellung beziehungsweise Löschung bereitstellen.
- Verkaufserlös: Zunächst wird die bestehende Finanzierung abgelöst. Der verbleibende Betrag steht dem Eigentümer zu.
- Vor dem Verkaufsstart: Restschuld, möglichen Ablösebetrag und eine eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung frühzeitig bei der Bank klären.
- Neue Immobilie geplant? Prüfen, ob eine Übertragung der bestehenden Finanzierung auf eine neue Immobilie möglich und wirtschaftlich sinnvoll ist.
- Wichtig: Wenn die Restschuld höher als der erzielbare Verkaufspreis ist, muss die Differenz vorab mit der Bank geklärt werden.
Kann ich eine Immobilie verkaufen, obwohl der Kredit noch läuft?
Ja. Sie können Ihre Immobilie grundsätzlich auch dann verkaufen, wenn der dazugehörige Immobilienkredit noch nicht vollständig zurückgezahlt ist. Allerdings besteht zwischen Ihnen und Ihrer Bank weiterhin der Darlehensvertrag. Wird die Immobilie verkauft, muss deshalb gleichzeitig geregelt werden, wie die bestehende Finanzierung beendet oder gegebenenfalls weitergeführt wird.
Bei einem grundpfandrechtlich gesicherten Darlehen kann ein Verkauf ein sogenanntes berechtigtes Interesse für eine vorzeitige Kündigung darstellen. § 490 Abs. 2 BGB nennt ausdrücklich das Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung der als Sicherheit dienenden Immobilie. In der Praxis wird die bestehende Finanzierung bei einem Verkauf häufig durch den Kaufpreis abgelöst.
Was passiert beim Verkauf konkret? Vereinfacht läuft es so:
Immobilie verkaufen -> Kaufpreis wird fällig -> Bank erhält den vereinbarten Ablösebetrag -> Darlehen wird abgelöst -> Grundschuld kann freigegeben werden -> verbleibender Verkaufserlös geht an den Verkäufer
Die genaue Abwicklung erfolgt über den notariellen Kaufvertrag und die beteiligten Banken. Was passiert mit der Restschuld? Entscheidend ist zunächst die Frage: Wie viel Geld schulde ich meiner Bank zum geplanten Verkaufszeitpunkt noch? Dabei sollten Sie sich nicht ausschließlich auf den letzten Tilgungsplan verlassen. Lassen Sie sich von Ihrer Bank den konkreten Ablösebetrag zu einem bestimmten Datum mitteilen.
Ja. Sie können Ihre Immobilie grundsätzlich auch dann verkaufen, wenn der dazugehörige Immobilienkredit noch nicht vollständig zurückgezahlt ist. Allerdings besteht zwischen Ihnen und Ihrer Bank weiterhin der Darlehensvertrag. Wird die Immobilie verkauft, muss deshalb gleichzeitig geregelt werden, wie die bestehende Finanzierung beendet oder gegebenenfalls weitergeführt wird.
Bei einem grundpfandrechtlich gesicherten Darlehen kann ein Verkauf ein sogenanntes berechtigtes Interesse für eine vorzeitige Kündigung darstellen. § 490 Abs. 2 BGB nennt ausdrücklich das Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung der als Sicherheit dienenden Immobilie. In der Praxis wird die bestehende Finanzierung bei einem Verkauf häufig durch den Kaufpreis abgelöst.
Was passiert beim Verkauf konkret? Vereinfacht läuft es so:
Immobilie verkaufen -> Kaufpreis wird fällig -> Bank erhält den vereinbarten Ablösebetrag -> Darlehen wird abgelöst -> Grundschuld kann freigegeben werden -> verbleibender Verkaufserlös geht an den Verkäufer
Die genaue Abwicklung erfolgt über den notariellen Kaufvertrag und die beteiligten Banken. Was passiert mit der Restschuld? Entscheidend ist zunächst die Frage: Wie viel Geld schulde ich meiner Bank zum geplanten Verkaufszeitpunkt noch? Dabei sollten Sie sich nicht ausschließlich auf den letzten Tilgungsplan verlassen. Lassen Sie sich von Ihrer Bank den konkreten Ablösebetrag zu einem bestimmten Datum mitteilen.
Konkretes Rechenbeispiel einer Immobilie - nehmen wir an, eine Immobilie wird für 450.000 Euro verkauft:
| Position | BeispieL |
|---|---|
| Verkaufspreis | 450.000 EUR |
| Restschuld des Darlehens | - 280.000 EUR |
| mögliche Vorfälligkeitsentschädigung | - 8.000 EUR |
| weitere Verkaufskosten | - 7.000 EUR |
| verbleibender Betrag | 155.000 EUR |
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung??
Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann entstehen, wenn Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz vor dem vereinbarten Ende der Zinsbindung zurückzahlen. Vereinfacht gesagt möchte die Bank damit den finanziellen Schaden ausgleichen, der ihr durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht. § 490 Abs. 2 BGB sieht bei einer vorzeitigen Kündigung wegen berechtigter Interessen grundsätzlich einen entsprechenden Schadensersatz vor.
Wie hoch eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung ist, hängt unter anderem vom ursprünglichen Zinssatz, der verbleibenden Zinsbindung, der Restschuld, vereinbarten Sondertilgungsmöglichkeiten und der konkreten Berechnung der Bank ab. Wichtig: Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht automatisch bei jedem Immobilienverkauf an.
Nach § 489 BGB kann ein Darlehensnehmer einen Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzinssatz grundsätzlich nach Ablauf von zehn Jahren seit vollständigem Empfang des Darlehens mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen. Auch die konkrete Gestaltung des Darlehensvertrags kann eine Rolle spielen. Deshalb sollte die Finanzierung vor einem Verkauf immer individuell geprüft werden. Unser Tipp: Lassen Sie sich von Ihrer Bank schriftlich mitteilen:
Wie hoch eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung ist, hängt unter anderem vom ursprünglichen Zinssatz, der verbleibenden Zinsbindung, der Restschuld, vereinbarten Sondertilgungsmöglichkeiten und der konkreten Berechnung der Bank ab. Wichtig: Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht automatisch bei jedem Immobilienverkauf an.
Nach § 489 BGB kann ein Darlehensnehmer einen Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzinssatz grundsätzlich nach Ablauf von zehn Jahren seit vollständigem Empfang des Darlehens mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen. Auch die konkrete Gestaltung des Darlehensvertrags kann eine Rolle spielen. Deshalb sollte die Finanzierung vor einem Verkauf immer individuell geprüft werden. Unser Tipp: Lassen Sie sich von Ihrer Bank schriftlich mitteilen:
- aktuelle Restschuld
- möglicher Ablösebetrag
- Höhe einer eventuellen Vorfälligkeitsentschädigung
- frühestmöglicher kostenfreier Ablösezeitpunkt
- mögliche Sondertilgungen
- gegebenenfalls Möglichkeiten für eine Übertragung des Darlehens
Was passiert mit der Grundschuld der Immobilie beim Verkauf?
Viele Eigentümer fragen sich, ob eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld den Verkauf verhindert. Nein. Eine bestehende Grundschuld bedeutet nicht, dass die Immobilie nicht verkauft werden kann.
Die Grundschuld dient der Bank als Sicherheit für die Finanzierung. Wird das Darlehen beim Verkauf vollständig abgelöst, kann die Bank die erforderlichen Unterlagen für die Lastenfreistellung beziehungsweise Löschung der Grundschuld bereitstellen. Die entsprechende Abwicklung wird im Rahmen des notariellen Verkaufs organisiert.
Die Grundschuld dient der Bank als Sicherheit für die Finanzierung. Wird das Darlehen beim Verkauf vollständig abgelöst, kann die Bank die erforderlichen Unterlagen für die Lastenfreistellung beziehungsweise Löschung der Grundschuld bereitstellen. Die entsprechende Abwicklung wird im Rahmen des notariellen Verkaufs organisiert.
1. Ablösung durch den Verkauf
Das ist der klassische Weg. Der Käufer zahlt den vereinbarten Kaufpreis. Ein Teil davon wird zur Ablösung des bestehenden Darlehens verwendet. Die Bank gibt anschließend die zur Lastenfreistellung erforderlichen Unterlagen frei.
2. Übertragung auf eine andere Immobilie
Wenn Sie nach dem Verkauf eine andere Immobilie kaufen, kann unter bestimmten Voraussetzungen ein sogenannter Objekttausch beziehungsweise eine Übertragung der Finanzierung möglich sein. Das hängt allerdings stark vom Darlehensvertrag, der neuen Immobilie und der Zustimmung der Bank ab.
3. Übernahme durch den Käufer
Unter bestimmten Voraussetzungen kann auch ein Schuldnertausch infrage kommen. Dabei übernimmt der Käufer das bestehende Darlehen. Auch hier muss die Bank zustimmen und prüfen, ob die Voraussetzungen erfüllt sind. In der Praxis ist diese Variante eher ein Sonderfall.
Das ist der klassische Weg. Der Käufer zahlt den vereinbarten Kaufpreis. Ein Teil davon wird zur Ablösung des bestehenden Darlehens verwendet. Die Bank gibt anschließend die zur Lastenfreistellung erforderlichen Unterlagen frei.
2. Übertragung auf eine andere Immobilie
Wenn Sie nach dem Verkauf eine andere Immobilie kaufen, kann unter bestimmten Voraussetzungen ein sogenannter Objekttausch beziehungsweise eine Übertragung der Finanzierung möglich sein. Das hängt allerdings stark vom Darlehensvertrag, der neuen Immobilie und der Zustimmung der Bank ab.
3. Übernahme durch den Käufer
Unter bestimmten Voraussetzungen kann auch ein Schuldnertausch infrage kommen. Dabei übernimmt der Käufer das bestehende Darlehen. Auch hier muss die Bank zustimmen und prüfen, ob die Voraussetzungen erfüllt sind. In der Praxis ist diese Variante eher ein Sonderfall.
Häufige Fragen zum Immobilienverkauf mit laufendem Kredit (FAQ)
Kann ich mein Haus verkaufen, obwohl der Kredit noch nicht abbezahlt ist?
Ja. Ein laufendes Immobiliendarlehen verhindert den Verkauf grundsätzlich nicht. In der Regel wird die verbleibende Restschuld im Rahmen des Verkaufs abgelöst.Muss ich beim Hausverkauf immer eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen?
Nein. Ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, hängt unter anderem von der Vertragsgestaltung, der Zinsbindung und dem Zeitpunkt der Rückzahlung ab. In bestimmten Fällen ist eine vorzeitige Ablösung auch ohne Entschädigung möglich.Wie hoch ist die Restschuld bei einem Hausverkauf?
Die Restschuld ist der Betrag, der zum Zeitpunkt der Ablösung noch aus dem Darlehen offen ist. Für einen geplanten Verkauf sollten Eigentümer deshalb eine aktuelle Ablöseauskunft bei ihrer Bank anfordern.Was passiert mit dem Kredit, wenn ich meine Immobilie verkaufe?
In der Regel wird der bestehende Kredit im Zuge des Verkaufs abgelöst. Der hierfür erforderliche Betrag wird aus dem Verkaufserlös gezahlt, sofern dieser dafür ausreicht.Was passiert mit der Grundschuld, wenn ich mein Haus verkaufe?
Die Grundschuld dient der Bank als Sicherheit für das Darlehen. Wird der Kredit vollständig abgelöst, kann die Bank die notwendigen Unterlagen für die Lastenfreistellung beziehungsweise Löschung der Grundschuld bereitstellen.Was passiert, wenn der Verkaufspreis niedriger als meine Restschuld ist?
Dann reicht der Verkaufserlös möglicherweise nicht aus, um das Darlehen vollständig zurückzuzahlen. Die Differenz muss vor dem Verkauf mit der Bank geklärt werden.Wann kann ich einen Immobilienkredit ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen?
Unter bestimmten Voraussetzungen ist eine vorzeitige Kündigung ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Bei Darlehen mit gebundenem Sollzins besteht beispielsweise nach § 489 BGB grundsätzlich ein Kündigungsrecht nach zehn Jahren seit vollständiger Auszahlung mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten.Kann der Käufer meinen bestehenden Immobilienkredit übernehmen?
Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein Schuldnertausch möglich sein. Dabei übernimmt der Käufer den bestehenden Kredit. Dafür ist jedoch unter anderem die Zustimmung der Bank erforderlich.Kann ich meinen Kredit auf eine neue Immobilie übertragen?
Unter Umständen ist ein sogenannter Objekttausch möglich. Dabei wird die bestehende Finanzierung auf eine andere Immobilie als Sicherheit übertragen. Ob dies möglich und wirtschaftlich sinnvoll ist, muss mit der Bank geklärt werden.Wann sollte ich meine Bank über den geplanten Hausverkauf informieren?
Am besten möglichst frühzeitig – idealerweise noch vor dem Verkaufsstart. So können Restschuld, Ablösebetrag, mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und die erforderlichen Unterlagen rechtzeitig geklärt werden.Kann ich meine Immobilie verkaufen, wenn die Restschuld fast so hoch wie der Verkaufspreis ist?
Ja, grundsätzlich ist ein Verkauf möglich. Entscheidend ist jedoch, ob nach Ablösung des Darlehens und möglicher weiterer Kosten noch ausreichend Geld aus dem Verkauf übrig bleibt. Deshalb sollte die Finanzierung vorab genau kalkuliert werden.Was sollte ich vor dem Verkauf meiner finanzierten Immobilie prüfen?
Wichtig sind insbesondere die aktuelle Restschuld, der mögliche Ablösebetrag, eine eventuell anfallende Vorfälligkeitsentschädigung sowie die im Grundbuch eingetragene Grundschuld. Eine frühzeitige Abstimmung mit der Bank und eine realistische Einschätzung des erzielbaren Verkaufspreises schaffen Planungssicherheit.
Schritt für Schritt: So gehen Sie beim Verkauf mit laufendem Kredit vor
1. Restschuld ermitteln
Fordern Sie bei Ihrer Bank eine aktuelle Übersicht über die Restschuld und den gewünschten Ablösezeitpunkt an.
2. Vorfälligkeitsentschädigung prüfen
Fragen Sie ausdrücklich, ob bei einem Verkauf eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt und wie hoch diese voraussichtlich ist.
3. Verkaufspreis realistisch bestimmen
Eine realistische Immobilienbewertung ist entscheidend. Ein zu niedrig angesetzter Verkaufspreis kann unnötig Vermögen kosten - ein überhöhter Preis kann den Verkauf unnötig verlängern.
4. Verkaufskosten berücksichtigen
Neben der Finanzierung sollten auch mögliche weitere Kosten des Verkaufs in die persönliche Rechnung einfließen.
5. Bank und Notar frühzeitig einbinden
Die Finanzierung sollte nicht erst kurz vor dem Notartermin zum Thema werden. Je früher die Bank eingebunden wird, desto besser lässt sich die Lastenfreistellung vorbereiten.
6. Nettoerlös berechnen
Am Ende zählt nicht allein der Verkaufspreis, sondern: Verkaufspreis - Restschuld - mögliche Ablösekosten - weitere Kosten = voraussichtlicher verbleibender Betrag
Fordern Sie bei Ihrer Bank eine aktuelle Übersicht über die Restschuld und den gewünschten Ablösezeitpunkt an.
2. Vorfälligkeitsentschädigung prüfen
Fragen Sie ausdrücklich, ob bei einem Verkauf eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt und wie hoch diese voraussichtlich ist.
3. Verkaufspreis realistisch bestimmen
Eine realistische Immobilienbewertung ist entscheidend. Ein zu niedrig angesetzter Verkaufspreis kann unnötig Vermögen kosten - ein überhöhter Preis kann den Verkauf unnötig verlängern.
4. Verkaufskosten berücksichtigen
Neben der Finanzierung sollten auch mögliche weitere Kosten des Verkaufs in die persönliche Rechnung einfließen.
5. Bank und Notar frühzeitig einbinden
Die Finanzierung sollte nicht erst kurz vor dem Notartermin zum Thema werden. Je früher die Bank eingebunden wird, desto besser lässt sich die Lastenfreistellung vorbereiten.
6. Nettoerlös berechnen
Am Ende zählt nicht allein der Verkaufspreis, sondern: Verkaufspreis - Restschuld - mögliche Ablösekosten - weitere Kosten = voraussichtlicher verbleibender Betrag
Immobilienverkauf mit Finanzierung in Schwerte, Menden und Duisburg
Gerade in einem regionalen Immobilienmarkt wie Schwerte, Menden und Duisburg lohnt es sich, den Verkauf einer finanzierten Immobilie nicht isoliert zu betrachten.
Denn bevor Sie entscheiden, ob ein Verkauf sinnvoll ist, sollten mehrere Fragen zusammengeführt werden:
Genau hier kann ein regional gut vernetzter Makler wie Dieckmann Immobilien einen Mehrwert bieten.
Unser "Vitamin B" spielt dabei eine wichtige Rolle: Über unser regionales Netzwerk stehen wir mit Finanzierungsexperten, Notaren, Energieberatern, Sachverständigen und weiteren Fachleuten aus Menden, Schwerte, Duisburg und der Region in Kontakt. So können wir Eigentümer bei den verschiedenen Fragen rund um einen Immobilienverkauf mit laufender Finanzierung gezielt mit den passenden Ansprechpartnern zusammenbringen.
Denn bevor Sie entscheiden, ob ein Verkauf sinnvoll ist, sollten mehrere Fragen zusammengeführt werden:
- Was ist die Immobilie heute realistisch wert?
- Wie hoch ist die Restschuld?
- Wie lange läuft die Zinsbindung noch?
- Welche Ablösekosten können entstehen?
- Welche Verkaufskosten kommen hinzu?
- Was bleibt nach dem Verkauf tatsächlich übrig?
- Wird anschließend eine neue Immobilie finanziert?
Genau hier kann ein regional gut vernetzter Makler wie Dieckmann Immobilien einen Mehrwert bieten.
Unser "Vitamin B" spielt dabei eine wichtige Rolle: Über unser regionales Netzwerk stehen wir mit Finanzierungsexperten, Notaren, Energieberatern, Sachverständigen und weiteren Fachleuten aus Menden, Schwerte, Duisburg und der Region in Kontakt. So können wir Eigentümer bei den verschiedenen Fragen rund um einen Immobilienverkauf mit laufender Finanzierung gezielt mit den passenden Ansprechpartnern zusammenbringen.
Sprechen Sie uns gerne an und wir beraten Sie rund um dieses Thema sehr gerne!
Fazit: Erst rechnen, dann verkaufen!
Eine laufende Immobilienfinanzierung ist kein Grund, einen Verkauf grundsätzlich auszuschließen. Sie sollten jedoch vor dem Verkaufsstart genau wissen, welche Restschuld besteht, welche Ablösekosten entstehen können und welcher Betrag nach dem Verkauf voraussichtlich tatsächlich übrig bleibt. Je früher diese Zahlen bekannt sind, desto besser können Sie entscheiden, ob, wann und zu welchem Preis ein Verkauf sinnvoll ist.
Sie möchten wissen, was Ihre Immobilie heute wert ist und wie ein Verkauf trotz laufender Finanzierung konkret aussehen könnte? Wir unterstützen Sie von der realistischen Immobilienbewertung über die Vermarktung bis zur Koordination des Verkaufsprozesses und beziehen bei Bedarf unser regionales Netzwerk aus Finanzierungsexperten, Notaren und weiteren Fachleuten mit ein.
Sie möchten wissen, was Ihre Immobilie heute wert ist und wie ein Verkauf trotz laufender Finanzierung konkret aussehen könnte? Wir unterstützen Sie von der realistischen Immobilienbewertung über die Vermarktung bis zur Koordination des Verkaufsprozesses und beziehen bei Bedarf unser regionales Netzwerk aus Finanzierungsexperten, Notaren und weiteren Fachleuten mit ein.
Wichtiger Hinweis zum Ratgeber
Dieser Ratgeber dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Ob und in welcher Höhe eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, hängt vom jeweiligen Darlehensvertrag und den individuellen Umständen ab. Lassen Sie die konkrete Finanzierung im Zweifel durch Ihre Bank, einen Finanzierungsexperten oder einen entsprechend qualifizierten Rechtsberater prüfen.
Stand der Informationen: 9. September 2026.
Stand der Informationen: 9. September 2026.
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