Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in NRW: Was 2026 wirklich dazukommt - Dieckmann Immobilien GmbH
Beim Immobilienkauf richtet sich der Blick meist zuerst auf den Kaufpreis - dabei kommen in der Praxis schnell 10 bis 15 Prozent oben drauf. Diese sogenannten Kaufnebenkosten werden häufig unterschätzt und müssen in aller Regel aus eigenem Ersparten bezahlt werden, da Banken sie normalerweise nicht mitfinanzieren. Wer in Nordrhein-Westfalen kauft, zahlt zudem einen der höheren Grunderwerbsteuersätze im Bundesländervergleich. In diesem Beitrag zeigen wir kompakt, mit welchen Nebenkosten Sie beim Immobilienkauf in Schwerte, Menden, Duisburg oder Moers realistisch rechnen müssen - und wie wir Sie bei der Kalkulation dabei unterstützen können.
Das Wichtigste in Kürze:
- In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent des Kaufpreises - einer der höchsten Sätze aller Bundesländer.
- Notar- und Grundbuchkosten liegen zusammen bei etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises.
- Die Maklerprovision beträgt üblicherweise 3 bis 7 Prozent (inkl. MwSt.) und wird bei Wohnimmobilien seit Dezember 2020 in der Regel hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.
- Insgesamt sollten Käuferinnen und Käufer in NRW mit rund 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises an Nebenkosten kalkulieren.
- Weitere mögliche Posten: Gutachter, Energieberatung, Baugenehmigungsgebühren.
- Dieckmann Immobilien unterstützt Käuferinnen und Käufer dabei, alle Nebenkosten realistisch zu kalkulieren, und arbeitet dabei eng mit Notarinnen und Notaren aus unserem regionalen Netzwerk zusammen.
Beispielrechnung: Kaufnebenkosten in NRW bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro und einem Immobilienmakler
| Kostenpunkt | Anteil | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer NRW | 6,5 % | 19.500 € |
| Notar und Grundbuch | ca. 1,5–2 % | ca. 4.500–6.000 € |
| Maklerprovision | ca. 1,5–3,5 % | ca. 4.500–10.500 € |
| Nebenkosten gesamt | ca. 9,5–12 % | ca. 28.500–36.000 € |
Maklerprovision: meist geteilt zwischen Käufer und Verkäufer
Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich nicht vorgeschrieben und variiert je nach Region und Wettbewerb - üblich sind insgesamt etwa 3 bis 7 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer.
Wichtig zu wissen: Käuferinnen und Käufer haben in der Regel keinen Einfluss auf die Höhe der Provision, sobald der Verkäufer bereits einen Makler beauftragt hat, da Diese Teil des Maklervertrages ist und somit vorab mit dem Eigentümer der Immobilie festgelegt wurde.
Seit der Maklerrechtsreform im Dezember 2020 gilt bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen: Beauftragt der Verkäufer den Makler, darf dieser vom Käufer maximal denselben Provisionsanteil verlangen wie vom Verkäufer. In der Praxis führt das meist zu einer hälftigen Teilung der Maklercourtage zwischen beiden Parteien.
Wichtig zu wissen: Käuferinnen und Käufer haben in der Regel keinen Einfluss auf die Höhe der Provision, sobald der Verkäufer bereits einen Makler beauftragt hat, da Diese Teil des Maklervertrages ist und somit vorab mit dem Eigentümer der Immobilie festgelegt wurde.
Grunderwerbsteuer in NRW: 6,5 Prozent des Kaufpreises
Die Grunderwerbsteuer wird von jedem Bundesland eigenständig festgelegt und reicht bundesweit von 3,5 bis 6,5 Prozent. In Nordrhein-Westfalen gilt seit dem 1. Januar 2015 ein Satz von 6,5 Prozent - damit zählt NRW zu den Bundesländern mit der höchsten Belastung.
Zur Bemessungsgrundlage zählen unter anderem der im notariellen Vertrag vereinbarte Kaufpreis sowie übernommene Verbindlichkeiten. Nicht zur Bemessungsgrundlage gehören die Grunderwerbsteuer selbst, die Notarkosten sowie der Wert separat ausgewiesenen Inventars, etwa einer Einbauküche. Wird werthaltiges Inventar im Kaufvertrag gesondert aufgeführt und begründet, lässt sich die Steuerlast dadurch leicht senken.
Steuerfrei ist der Grundstückserwerb unter anderem bei Erbschaften, bei Schenkungen unter Verwandten in gerader Linie, unter Ehegatten sowie im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach einer Scheidung.
Zur Bemessungsgrundlage zählen unter anderem der im notariellen Vertrag vereinbarte Kaufpreis sowie übernommene Verbindlichkeiten. Nicht zur Bemessungsgrundlage gehören die Grunderwerbsteuer selbst, die Notarkosten sowie der Wert separat ausgewiesenen Inventars, etwa einer Einbauküche. Wird werthaltiges Inventar im Kaufvertrag gesondert aufgeführt und begründet, lässt sich die Steuerlast dadurch leicht senken.
Steuerfrei ist der Grundstückserwerb unter anderem bei Erbschaften, bei Schenkungen unter Verwandten in gerader Linie, unter Ehegatten sowie im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach einer Scheidung.
Häufige Fragen zu den Immobilien-Kaufnebenkosten in NRW
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in NRW?
In Nordrhein-Westfalen sollten Käuferinnen und Käufer insgesamt mit etwa 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises an Nebenkosten rechnen. Das setzt sich zusammen aus 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, etwa 1,5 bis 2 Prozent Notar- und Grundbuchkosten sowie – falls ein Makler beteiligt ist – dem Käuferanteil der Maklerprovision.Wie hängen Nebenkosten und Eigenkapital zusammen?
Ein zentraler Punkt bei der Finanzierungsplanung: Banken finanzieren die Kaufnebenkosten in der Regel nicht über den Baukredit mit, da sie im Falle einer Zwangsversteigerung keinen Gegenwert bieten. Kaufnebenkosten sollten deshalb aus vorhandenem Eigenkapital gedeckt werden. Als Faustregel gilt: Wer in NRW kauft, sollte etwa 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises allein für die Nebenkosten zurücklegen – zusätzlich zu dem Eigenkapitalanteil, den die finanzierende Bank für den Kaufpreis selbst verlangt.Wer zahlt die Maklerprovision beim Immobilienkauf?
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen wird die Maklerprovision seit Dezember 2020 in der Regel hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, sofern der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Der Makler darf vom Käufer dabei maximal denselben Provisionsanteil verlangen wie vom Verkäufer.Kann ich die Grunderwerbsteuer legal senken?
Ja, teilweise. Wird werthaltiges Inventar wie eine Einbauküche im Kaufvertrag separat mit einem realistischen Wert ausgewiesen, unterliegt dieser Anteil nicht der Grunderwerbsteuer. Auch der getrennte Erwerb von Grundstück und Bauleistung kann die Bemessungsgrundlage reduzieren.Muss ich beim Immobilienkauf zwingend einen Notar beauftragen?
Ja. Ein Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Immobilie muss in Deutschland gesetzlich notariell beurkundet werden, andernfalls ist er unwirksam. Die Notarin bzw. der Notar informiert nach der Beurkundung automatisch das zuständige Finanzamt.Was ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung?
Mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigt das Finanzamt nach Zahlung der Grunderwerbsteuer, dass keine steuerlichen Bedenken gegen die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch bestehen. Ohne diese Bescheinigung ist keine Eigentumsumschreibung möglich.In welchen Fällen ist der Immobilienkauf von der Grunderwerbsteuer befreit?
Steuerbefreit sind unter anderem der Erwerb durch Erbschaft, Schenkungen unter Verwandten in gerader Linie oder unter Ehegatten sowie der Erwerb im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach einer Scheidung. Auch Erwerbe mit einer Bemessungsgrundlage bis 2.500 Euro sind steuerfrei.Welche Nebenkosten kommen bei einem unbebauten Grundstück zusätzlich hinzu?
Bei einem unbebauten Grundstück, das anschließend bebaut werden soll, kommen zusätzlich Gebühren für die Baugenehmigung hinzu, die je nach Bauwert bis zu 2 Prozent ausmachen können. Auch die Kosten für die Erschließung des Grundstücks sollten eingeplant werden.Kaufnebenkosten in Schwerte, Menden, Duisburg und Moers
Die Grunderwerbsteuer und die gesetzlichen Notar- und Grundbuchkosten gelten landesweit einheitlich für ganz Nordrhein-Westfalen – zwischen unseren vier Standorten gibt es hier also keine Unterschiede. Unterschiede zeigen sich in der Praxis eher bei den regionalen Kaufpreisen selbst: Da sich die Nebenkosten prozentual am Kaufpreis bemessen, fällt die absolute Summe je nach Lage und Objektpreis in Schwerte, Menden, Duisburg oder Moers spürbar unterschiedlich aus.Hilft Dieckmann Immobilien bei der Berechnung der Kaufnebenkosten?
Ja. Wir kalkulieren gemeinsam mit Ihnen frühzeitig alle relevanten Nebenkosten für Ihren individuellen Kauf und arbeiten dabei eng mit Notarinnen und Notaren aus unserem regionalen Netzwerk in Schwerte, Menden, Duisburg und Moers zusammen, damit Sie von Anfang an volle Kostentransparenz haben.
Notar- und Grundbuchkosten: rund 1,5 bis 2 Prozent
Ein Immobilienkauf ist in Deutschland ohne notarielle Beurkundung nicht möglich - der Kaufvertrag muss zwingend von einer Notarin oder einem Notar beurkundet werden. Die Notarin bzw. der Notar informiert nach der Beurkundung automatisch das zuständige Finanzamt, eine eigene Anzeigepflicht der Käuferseite besteht in der Regel nicht.
Die Kosten für Notar und Grundbuchamt sind gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und damit bundesweit einheitlich kalkulierbar. In der Praxis liegen sie zusammen bei etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises und umfassen unter anderem die Beurkundung des Kaufvertrags, die Auflassung sowie die Eintragung ins Grundbuch.
Die Kosten für Notar und Grundbuchamt sind gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und damit bundesweit einheitlich kalkulierbar. In der Praxis liegen sie zusammen bei etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises und umfassen unter anderem die Beurkundung des Kaufvertrags, die Auflassung sowie die Eintragung ins Grundbuch.
Weitere mögliche Nebenkosten beim Erwerb einer Immobilie
Je nach individueller Situation können zusätzlich anfallen:
- Gutachterkosten: Besonders bei älteren Immobilien empfiehlt sich eine unabhängige Zustandsprüfung vor dem Kauf. Hierfür sollten meist zwischen 1.000 und 2.000 Euro eingeplant werden.
- Energieberatung: Eine vertiefte energetische Einschätzung, etwa im Hinblick auf mögliche Sanierungsmaßnahmen, kostet je nach Umfang zwischen 500 und 2.000 Euro.
- Baugenehmigungsgebühren: Wer ein unbebautes Grundstück kauft, um darauf zu bauen, sollte Gebühren für die Baugenehmigung einplanen - sie können bis zu 2 Prozent des geplanten Bauwerts ausmachen.
Dieckmann Immobilien berät Sie bei Bedarf auch zu diesen Themen und hilft Ihnen beim Kauf Ihrer Immobilie!
So unterstützt Sie Dieckmann Immobilien
Kaufnebenkosten sind einer der Punkte, die bei der Immobiliensuche am häufigsten unterschätzt werden - und die am Ende über die Finanzierbarkeit eines Kaufs entscheiden können. Wir kalkulieren gemeinsam mit Ihnen frühzeitig und transparent, welche Gesamtkosten auf Sie zukommen, bevor Sie sich für ein Objekt entscheiden.
Dabei arbeiten wir eng mit Notarinnen und Notaren aus unserem regionalen Netzwerk in Schwerte, Menden, Duisburg und Moers zusammen, damit Beurkundung und Grundbucheintragung reibungslos ablaufen. So behalten Sie von Anfang an den vollständigen Überblick über Ihre tatsächliche finanzielle Belastung - nicht nur über den reinen Kaufpreis.
Wichtiger Hinweis zum Ratgeber
Die Inhalte dieses Ratgebers dienen ausschließlich der allgemeinen Information und neutralen Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Bei konkreten rechtlichen oder steuerlichen Fragen und Entscheidungen empfehlen wir, einen Fachanwalt, Notar oder Steuerberater zu konsultieren. Als Immobilienmakler informieren wir über immobilienbezogene Themen, leisten jedoch keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.
Bitte beachten Sie: Rechtliche und steuerliche Regelungen können sich ändern und sind stets im Einzelfall zu prüfen.
Bitte beachten Sie: Rechtliche und steuerliche Regelungen können sich ändern und sind stets im Einzelfall zu prüfen.
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