Grunderwerbsteuer, Notar, Makler: Was beim Immobilienkauf in NRW oben draufkommt - Dieckmann Immobilien GmbH
Beim Immobilienkauf richtet sich der Blick meist zuerst auf den Kaufpreis - dabei kommen in der Praxis rund 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises obendrauf. Wer Umzug, Renovierung und Einrichtung mitrechnet, landet schnell bei 15 Prozent. Diese sogenannten Kaufnebenkosten werden häufig unterschätzt und müssen in aller Regel aus eigenem Ersparten bezahlt werden, da Banken sie normalerweise nicht mitfinanzieren. Wer in Nordrhein-Westfalen kauft, zahlt zudem einen der höheren Grunderwerbsteuersätze im Bundesländervergleich. In diesem Beitrag zeigen wir kompakt, mit welchen Nebenkosten Sie beim Immobilienkauf in Schwerte, Menden, Duisburg oder Moers realistisch rechnen müssen - und wie wir Sie bei der Kalkulation unterstützen.
Beispielrechnung: 300.000 Euro Kaufpreis in NRW
| Kostenpunkt | Anteil | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer NRW | 6,5 % | 19.500 € |
| Notar und Grundbuch (Kaufvertrag) | ca. 1,5 – 2 % | ca. 4.500 – 6.000 € |
| Grundschuldbestellung (nur bei Finanzierungen) | ca. 0,3%-0,5% der Darlehenssumme | ca. 720 - 1.200 € bei 240.000 € Darlehen |
| Maklerprovision (Käuferanteil, marktüblich) | 3,57% (inkl. MwSt.) | 10.710 € |
| Nebenkosten gesamt (Käuferanteil, inkl. Finanzierung) | ca. 11,8 - 12,5 % | ca. 35.400 - 37.400 € |
Diese Werte sind eine grobe Orientierung - die tatsächliche Höhe hängt vom beurkundenden Notariat, der Finanzierungssumme und individuellen Zusatzkosten ab. Die Maklerprovision ist hier mit dem in NRW marktüblichen Wert von insgesamt 7,14% (hälftig geteilt, 3,57% je Partei) angesetzt. Wichtig: Die Notar- und Grundbuchgebühren steigen nicht linear mit dem Kaufpreis - bei 150.000 Euro liegt der Anteil eher bei 2 Prozent, bei 600.000 Euro deutlich darunter.
Das Wichtigste in Kürze:
- In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5% des Kaufpreises - gemeinsam mit Brandenburg, dem Saarland und Schleswig-Holstein der höchste Satz aller Bundesländer.
- Notar- und Grundbuchkosten für den Kaufvertrag liegen zusammen bei etwa 1,5% bis 2%des Kaufpreises.
- Wer finanziert, zahlt zusätzlich 0,3% bis 0,5% der Darlehenssumme für die Grundschuldbestellung - ein Posten, der häufig übersehen wird.
- Die Maklerprovision beträgt in NRW marktüblich insgesamt 7,14% (inkl. MwSt.) und wird bei Wohnimmobilien seit Dezember 2020 in der Regel hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt - also 3,57% je Partei.
- Insgesamt sollten Käuferinnen und Käufer in NRW mit rund 10% bis 12% des Kaufpreises an reinen Kaufnebenkosten kalkulieren - wer zusätzlich Umzug, Renovierung und Einrichtung mitrechnet, landet schnell bei rund 15%.
- Dieckmann Immobilien unterstützt Käuferinnen und Käufer dabei, alle Nebenkosten realistisch zu kalkulieren, und arbeitet dabei eng mit Notarinnen und Notaren aus unserem regionalen Netzwerk zusammen.
Was zählt überhaupt zu den Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis beim Immobilienerwerb anfallen. Hinzu kommen je nach Situation weitere, individuell variierende Kosten wie Gutachter, Energieberatung oder Baugenehmigungsgebühren. Die vier größten und gesetzlich klar geregelten Posten sind jedoch:
- Grunderwerbsteuer
- Notar- und Grundbuchkosten für den Kaufvertrag
- Grundschuldbestellung - nur bei Finanzierung, oft übersehen
- Maklerprovision (falls ein Makler beteiligt ist)
Maklerprovision: meist geteilt zwischen Käufer und Verkäufer
Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich nicht vorgeschrieben und variiert je nach Region und Wettbewerb - in NRW liegt sie marktüblich insgesamt bei rund 7,14% des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer.
Seit der Maklerrechtsreform im Dezember 2020 (§§ 656a bis 656d BGB) gilt für Kaufverträge über Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen, sofern der Käufer Verbraucher ist: Beauftragt der Verkäufer den Makler, darf dieser vom Käufer maximal denselben Provisionsanteil verlangen wie vom Verkäufer. In der Praxis führt das meist zu einer hälftigen Teilung der Maklercourtage - bei insgesamt 7,14% entfallen damit üblicherweise 3,57% auf den Käufer und 3,57% auf den Verkäufer.
Der Maklervertrag über ein solches Objekt bedarf der Textform - ein mündlicher Provisionsanspruch besteht nicht. Und der Käufer muss seinen Anteil erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich gezahlt hat. Käuferinnen und Käufer haben zwar in der Regel keinen Einfluss auf den vereinbarten Provisionssatz, sobald der Verkäufer bereits einen Makler beauftragt hat - sie haben aber einen klaren Anspruch darauf, dass die gesetzliche Halbteilung eingehalten wird.
Seit der Maklerrechtsreform im Dezember 2020 (§§ 656a bis 656d BGB) gilt für Kaufverträge über Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen, sofern der Käufer Verbraucher ist: Beauftragt der Verkäufer den Makler, darf dieser vom Käufer maximal denselben Provisionsanteil verlangen wie vom Verkäufer. In der Praxis führt das meist zu einer hälftigen Teilung der Maklercourtage - bei insgesamt 7,14% entfallen damit üblicherweise 3,57% auf den Käufer und 3,57% auf den Verkäufer.
Nicht erfasst von dieser Regel sind Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien und unbebaute Grundstücke - dort gilt weiterhin freie Vertragsgestaltung, unabhängig der Käufer- oder auch Verkäuferpartei.
Der Maklervertrag über ein solches Objekt bedarf der Textform - ein mündlicher Provisionsanspruch besteht nicht. Und der Käufer muss seinen Anteil erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich gezahlt hat. Käuferinnen und Käufer haben zwar in der Regel keinen Einfluss auf den vereinbarten Provisionssatz, sobald der Verkäufer bereits einen Makler beauftragt hat - sie haben aber einen klaren Anspruch darauf, dass die gesetzliche Halbteilung eingehalten wird.
Grunderwerbsteuer in NRW: 6,5 Prozent des Kaufpreises
Die Grunderwerbsteuer wird von jedem Bundesland eigenständig festgelegt und reicht bundesweit von 3,5 bis 6,5 Prozent. In Nordrhein-Westfalen gilt seit dem 1. Januar 2015 ein Satz von 6,5 Prozent. Im Ländervergleich zahlen Käufer in NRW damit spürbar mehr als anderswo.
Zur Bemessungsgrundlage zählen unter anderem der im notariellen Vertrag vereinbarte Kaufpreis sowie übernommene Verbindlichkeiten. Nicht zur Bemessungsgrundlage gehören die Grunderwerbsteuer selbst, die Notarkosten sowie der Wert separat ausgewiesenen Inventars, etwa einer Einbauküche.
Wichtig bei Eigentumswohnungen: Die anteilige Instandhaltungs- bzw. Erhaltungsrücklage mindert die Grunderwerbsteuer entgegen einem verbreiteten, veralteten Ratschlag nicht mehr. Seit einem Urteil des Bundesfinanzhofs von 2020 gehört sie zur Bemessungsgrundlage. Nur separat ausgewiesenes Inventar mindert die Steuerlast weiterhin.
Die Steuer entsteht grundsätzlich mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags, unabhängig vom tatsächlichen Zahlungs- oder Übergabetermin. Nach Zahlungseingang stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus - ohne diese kann keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgen.
Wichtig bei Eigentumswohnungen: Die anteilige Instandhaltungs- bzw. Erhaltungsrücklage mindert die Grunderwerbsteuer entgegen einem verbreiteten, veralteten Ratschlag nicht mehr. Seit einem Urteil des Bundesfinanzhofs von 2020 gehört sie zur Bemessungsgrundlage. Nur separat ausgewiesenes Inventar mindert die Steuerlast weiterhin.
Die Steuer entsteht grundsätzlich mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags, unabhängig vom tatsächlichen Zahlungs- oder Übergabetermin. Nach Zahlungseingang stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus - ohne diese kann keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgen.
Häufige Fragen zu den Immobilien-Kaufnebenkosten in NRW
Wann muss ich die Grunderwerbsteuer bezahlen?
Der Grunderwerbsteuerbescheid geht in der Regel etwa vier bis acht Wochen nach der notariellen Beurkundung ein und ist meist binnen eines Monats fällig. Erst nach Zahlungseingang stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch zwingend erforderlich ist.Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen?
Die Grunderwerbsteuer in NRW beträgt 6,5 Prozent des Kaufpreises. Dieser Satz gilt seit dem 1. Januar 2015 und zählt gemeinsam mit Brandenburg, dem Saarland und Schleswig-Holstein zum höchsten Niveau aller Bundesländer.Können Kaufnebenkosten über den Kredit mitfinanziert werden?
In der Regel nicht. Banken finanzieren Kaufnebenkosten meist nicht über den Baukredit mit, da sie im Fall einer Zwangsversteigerung keinen Sachwert darstellen. Es gibt zwar sogenannte Vollfinanzierungen, die auch die Nebenkosten einschließen, diese kosten aber spürbar mehr Zins und setzen eine sehr gute Bonität voraus.Wer zahlt die Maklerprovision beim Immobilienkauf?
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen wird die Maklerprovision seit Dezember 2020 in der Regel hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, sofern der Verkäufer den Makler beauftragt hat. In NRW liegt die Gesamtprovision marktüblich bei rund 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, sodass bei hälftiger Teilung jede Partei etwa 3,57 Prozent trägt.Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?
Das hängt von der Nutzung ab. Bei einer vermieteten Immobilie erhöhen Kaufnebenkosten die Abschreibungsgrundlage und wirken sich damit über viele Jahre steuermindernd aus. Bei einer selbst genutzten Immobilie sind sie steuerlich grundsätzlich nicht absetzbar.Kann ich die Grunderwerbsteuer legal senken?
Ja, teilweise. Wird werthaltiges Inventar wie eine Einbauküche im Kaufvertrag separat mit einem realistischen Zeitwert ausgewiesen, unterliegt dieser Anteil nicht der Grunderwerbsteuer. Die anteilige Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen mindert die Steuer dagegen seit einem BFH-Urteil von 2020 nicht mehr.Muss ich beim Immobilienkauf zwingend einen Notar beauftragen?
Ja. Ein Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Immobilie muss in Deutschland gesetzlich notariell beurkundet werden, andernfalls ist er unwirksam. Die Notarin bzw. der Notar informiert nach der Beurkundung automatisch das zuständige Finanzamt.Was ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung?
Mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigt das Finanzamt nach Zahlung der Grunderwerbsteuer, dass keine steuerlichen Bedenken gegen die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch bestehen. Ohne diese Bescheinigung ist keine Eigentumsumschreibung möglich.In welchen Fällen ist der Immobilienkauf von der Grunderwerbsteuer befreit?
Steuerbefreit sind unter anderem der Erwerb durch Erbschaft, Schenkungen unter Verwandten in gerader Linie oder unter Ehegatten sowie der Erwerb im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach einer Scheidung. Auch Erwerbe mit einer Bemessungsgrundlage bis 2.500 Euro sind steuerfrei – das ist allerdings eine Freigrenze: Wird sie überschritten, ist der gesamte Betrag steuerpflichtig.Hilft Dieckmann Immobilien bei der Berechnung der Kaufnebenkosten?
Ja. Wir kalkulieren gemeinsam mit Ihnen frühzeitig alle relevanten Nebenkosten für Ihren individuellen Kauf und arbeiten dabei eng mit Notarinnen und Notaren aus unserem regionalen Netzwerk in Schwerte, Menden, Duisburg und Moers zusammen, damit Sie von Anfang an volle Kostentransparenz haben.
Notar- und Grundbuchkosten: rund 1,5 bis 2 Prozent
Ein Immobilienkauf ist in Deutschland ohne notarielle Beurkundung nicht möglich - der Kaufvertrag muss zwingend von einer Notarin oder einem Notar beurkundet werden. Die Notarin bzw. der Notar informiert nach der Beurkundung automatisch das zuständige Finanzamt, eine eigene Anzeigepflicht der Käuferseite besteht in der Regel nicht.
Die Kosten für Notar und Grundbuchamt sind gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und damit bundesweit einheitlich kalkulierbar. In der Praxis liegen sie zusammen bei etwa 1,5% bis 2% des Kaufpreises und umfassen unter anderem die Beurkundung des Kaufvertrags, die Auflassung sowie die Eintragung ins Grundbuch. Die Gebühren steigen dabei nicht linear mit dem Kaufpreis, sondern degressiv - bei günstigeren Objekten liegt der prozentuale Anteil tendenziell höher als bei teuren.
Zu beachten: Auch wenn ein bereits beurkundeter Kaufvertrag später rückabgewickelt wird oder ein Vertragsentwurf nicht weiterverfolgt wird, stellt die Notarin bzw. der Notar die entstandene Arbeit dennoch in Rechnung.
Ein Posten, der in vielen Kaufnebenkosten-Übersichten fehlt, obwohl er Käufern am Ende in der Kasse fehlt: Wer den Kauf über eine Bank finanziert, muss dieser eine Grundschuld einräumen. Auch das läuft über Notar und Grundbuchamt und kostet zusätzlich zu den bereits genannten 1,5 bis 2 Prozent für den Kaufvertrag etwa 0,3 bis 0,5 Prozent der Grundschuldsumme. Bei einem Darlehen von 240.000 Euro sind das rund 720 bis 1.200 Euro extra.
Die Kosten für Notar und Grundbuchamt sind gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und damit bundesweit einheitlich kalkulierbar. In der Praxis liegen sie zusammen bei etwa 1,5% bis 2% des Kaufpreises und umfassen unter anderem die Beurkundung des Kaufvertrags, die Auflassung sowie die Eintragung ins Grundbuch. Die Gebühren steigen dabei nicht linear mit dem Kaufpreis, sondern degressiv - bei günstigeren Objekten liegt der prozentuale Anteil tendenziell höher als bei teuren.
Zu beachten: Auch wenn ein bereits beurkundeter Kaufvertrag später rückabgewickelt wird oder ein Vertragsentwurf nicht weiterverfolgt wird, stellt die Notarin bzw. der Notar die entstandene Arbeit dennoch in Rechnung.
Nicht vergessen: die Kosten der Finanzierung
Ein Posten, der in vielen Kaufnebenkosten-Übersichten fehlt, obwohl er Käufern am Ende in der Kasse fehlt: Wer den Kauf über eine Bank finanziert, muss dieser eine Grundschuld einräumen. Auch das läuft über Notar und Grundbuchamt und kostet zusätzlich zu den bereits genannten 1,5 bis 2 Prozent für den Kaufvertrag etwa 0,3 bis 0,5 Prozent der Grundschuldsumme. Bei einem Darlehen von 240.000 Euro sind das rund 720 bis 1.200 Euro extra.
Weitere mögliche Nebenkosten beim Erwerb einer Immobilie
Je nach individueller Situation können zusätzlich anfallen:
Und nach dem Kauf: Umzug, Renovierung, laufende Kosten: Die reinen Kaufnebenkosten sind nicht das Ende der finanziellen Belastung. Wer zusätzlich Umzug, Renovierung, neue Küche oder Möbel sowie eine möglicherweise doppelte Miete während der Umbauphase einplant, landet schnell bei den eingangs genannten rund 15% des Kaufpreises.
- Gutachterkosten: Besonders bei älteren Immobilien empfiehlt sich eine unabhängige Zustandsprüfung vor dem Kauf. Hierfür sollten meist zwischen 1.000EUR und 2.000EUR eingeplant werden.
- Energieberatung: Eine vertiefte energetische Einschätzung, etwa im Hinblick auf mögliche Sanierungsmaßnahmen, kostet je nach Umfang zwischen 500EUR und 2.000EUR.
- Baugenehmigungsgebühren: Wer ein unbebautes Grundstück kauft, um darauf zu bauen, sollte Gebühren für die Baugenehmigung einplanen. In NRW richtet sich die Gebühr nach der Rohbausumme und liegt für Wohngebäude bei rund 0,6%. Hinzu kommen Einzelgebühren für Abweichungen vom Bebauungsplan, Nachbarbeteiligungen und Baulasteintragungen; kommunale Satzungen können abweichen (vor Veröffentlichung mit der zuständigen Bauaufsicht abgleichen).
- Erschließungs- und Anliegerbeiträge: Bei unbebauten Grundstücken kann die Gemeinde nach dem Kommunalabgabengesetz NRW zusätzliche Beiträge erheben, die schnell einen deutlichen Betrag ausmachen können - dieser Punkt sollte im Kaufvertrag klar geregelt sein.
So unterstützt Sie Dieckmann Immobilien
Kaufnebenkosten sind einer der Punkte, die bei der Immobiliensuche am häufigsten unterschätzt werden - und die am Ende über die Finanzierbarkeit eines Kaufs entscheiden können. Wir kalkulieren gemeinsam mit Ihnen frühzeitig und transparent, welche Gesamtkosten auf Sie zukommen, bevor Sie sich für ein Objekt entscheiden - inklusive Grundschuld, Notar- und Grundbuchkosten und allen weiteren Posten.
Dabei arbeiten wir eng mit Notarinnen und Notaren aus unserem regionalen Netzwerk in Schwerte, Menden, Duisburg und Moers zusammen, damit Beurkundung und Grundbucheintragung reibungslos ablaufen. Sie haben ein Objekt im Blick? Wir rechnen die Gesamtkosten mit Ihnen durch - kostenfrei und bevor Sie sich entscheiden. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme!
Kaufnebenkosten in Schwerte, Menden, Duisburg und Moers
Die Grunderwerbsteuer und die gesetzlichen Notar- und Grundbuchkosten gelten landesweit einheitlich für ganz Nordrhein-Westfalen - zwischen unseren vier Standorten gibt es hier also keine Unterschiede. Unterschiede zeigen sich in der Praxis eher bei den regionalen Kaufpreisen selbst: Da sich die Nebenkosten prozentual am Kaufpreis bemessen, fällt die absolute Summe je nach Lage und Objektpreis in Schwerte, Menden, Duisburg oder Moers spürbar unterschiedlich aus.
Genau deshalb kalkulieren wir für jede Immobilie individuell mit Ihnen die tatsächlich zu erwartenden Gesamtkosten - gestützt auf unsere Marktkenntnis vor Ort und unser Netzwerk aus Notarinnen und Notaren in der Region.
Genau deshalb kalkulieren wir für jede Immobilie individuell mit Ihnen die tatsächlich zu erwartenden Gesamtkosten - gestützt auf unsere Marktkenntnis vor Ort und unser Netzwerk aus Notarinnen und Notaren in der Region.
Wichtiger Hinweis zum Ratgeber
Die Inhalte dieses Ratgebers dienen ausschließlich der allgemeinen Information und neutralen Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Bei konkreten rechtlichen oder steuerlichen Fragen und Entscheidungen empfehlen wir, einen Fachanwalt, Notar oder Steuerberater zu konsultieren. Als Immobilienmakler informieren wir über immobilienbezogene Themen, leisten jedoch keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.
Bitte beachten Sie: Rechtliche und steuerliche Regelungen können sich ändern und sind stets im Einzelfall zu prüfen.
Bitte beachten Sie: Rechtliche und steuerliche Regelungen können sich ändern und sind stets im Einzelfall zu prüfen.
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